Permis de construire modificatif de la « Villa des Dames » (ou de Tourville) au TA vendredi prochain 20 juin (suite)...

 

Petit rectificatif,

et confirmation sur le fond...

Dans une note datée du 8 juin, je relatais ici même notre surprise et notre colère à la réception le 20 mai d’un ultime mémoire de la ville de Caen, dans le litige opposant l’association Hastings Saint Nicolas à celle-ci à propos d’un permis modificatif, accordé par M. Daniel DETEY le 9 février 2007 à M. Fernando de ALMEIDA GOMES (SARL FGOMES puis SARL « LA VILLA DE TOURVILLE »).

Je téléphonais le jour même aux adjoints au maire concernés, soit M. Marc LEVILLY, signataire du mémoire en sa qualité d’adjoint délégué aux affaires juridiques et contentieuses, et M. Xavier LE COUTOUR, adjoint délégué à l’urbanisme et au logement, pour leur demander des explications, et un nouvel examen du problème, qui devait selon moi les amener à désavouer le mémoire rédigé par M. Jérémie JAMES sur la question de l’emprise au sol (article UA9 du plan d’occupation des sols), et des propos prétendument diffamatoires que nous aurions tenus dans nos écrits.

Xavier LE COUTOUR m’expliquait alors qu’il avait trouvé ce mémoire (à déposer impérativement au TA le lundi 19 mai) dans son courrier le vendredi soir précédent, et qu’en l’absence de toute personne en mesure de lui expliquer les données du problème, dans un hôtel de ville déserté par les employés en week-end, il avait refusé de donner son aval.

M. Marc LEVILLY, que je n’avais pu joindre, me rappelait le soir même, me demandant un courriel d’explications. Je m’exécutais le plus vite que je le pus.

Sans nouvelles le week-end dernier des suites données à cette affaire, je rappelais MM. LEVILLY et LE COUTOUR, et appris de ce dernier qu’une réunion d’explication était prévue le mardi 10 juin, réunissant, outre les adjoints concernés, M. Gilles GUERIN, directeur de l’urbanisme, Mme Nathalie DASSE, directrice des affaires domaniales et contentieuses, et M. Jérémie JAMES, sous-directeur du même service, dont l’effectif soit dit en passant semble se limiter à 3 personnes en tout, cadres dirigeants compris...

 

Circulez, y’a rien à voir...

Je suis donc allé aux nouvelles le mercredi (11 juin), pour apprendre de X. LE COUTOUR que le permis de construire modificatif de M. Fernando de ALMEIDA GOMES respectait (paraît-il) scrupuleusement les dispositions de l’article UA9 du plan d’occupation des sols (emprise au sol des constructions), que M. Gilles GUERIN en avait fait la démonstration, expliquant 1°) en quoi consistait le « vide sur sous-sol » dont font état les mémoires de la mairie, 2°) que la superficie de ce « vide sur sous-sol » respectait la règle UA9.2 (au-delà de la bande de 18m constructible à 100%, « le coefficient d’emprise au sol est fixé à 60% dans les secteurs UAa et UAc »), et 3°) qu’il fallait tenir compte de 3 bandes de 18m constructibles à 100%, à l’alignement de l’avenue de Tourville, de l’impasse Dumont... et du ruisseau des Blanchisseries sur un troisième côté !

M. GUERIN aurait certes convenu que ce « vide sur sous-sol » constituait une disposition parfaitement artificielle (dont la paternité reviendrait au seul architecte de M. Fernando de ALMEIDA GOMES), mais dont on ne pouvait pas ne pas tenir compte...

Que dans ces circonstances M. GUERIN soit assuré de notre sympathie, lui auquel sa fonction impose d’accorder (à contrecoeur) des autorisations contestables.

Mais qu’il se rassure, car nous sommes en mesure de lui fournir (ci-après) quelques indications susceptibles de lui éviter à l’avenir semblables cas de conscience...

 

Un « vide sur sous-sol » bien discret...

et décidément inexistant.

Il me faut d’abord avouer une petite erreur d’inattention.

Figuré sans aucune précision sur le plan masse et le plan du « sous-sol » (en fait en rez-de-chaussée) par un rectangle de 10,9 x 5,2cm de dimensions intérieures (soit 56,7 m² à l’échelle 1/100 de ces plans), il existe bel et bien une ouverture pratiquée dans le plafond du parking, qualifiée par les services municipaux et l’architecte de « vide sur sous-sol » comme signalé en lettres minuscules sur un seul des 6 plans en coupe (coupe DD).

Le plafond du parking constituant la dalle d’une terrasse accessible, cela explique la création autour de cette ouverture d’un parapet maçonné de 1,05m de hauteur.

Mais ce n’est pas tout, car, sur les plans en coupe, un trait en léger débord de part et d’autre de ce parapet signale l’obturation de ce prétendu « vide sur sous-sol » par un matériau de couverture vraisemblablement translucide (puits de lumière).

C’est d’ailleurs là une heureuse disposition, qui évitera l’inondation du parking par les pluies d’orage. Mais c’est aussi une bien fâcheuse disposition sous un autre point de vue, quand on sait par exemple que la « Notice de sécurité » du permis en question prévoit pour le parking un « plancher haut coupe feu 2 h ». Une verrière, quel que soit le matériau dans lequel elle est réalisée, est un piètre coupe feu...

Quoi qu’il en soit, les 56,7 m² de ce prétendu « vide sur sous-sol » ne sauraient bien entendu être déduits de l’emprise au sol des constructions, qui reste ainsi de 100% de la superficie du terrain (le béton n’est bien sûr pas le seul matériau à prendre en compte; dans le cas contraire, on devrait sinon considérer qu’une véranda est dépourvu d’emprise au sol, ou que la projection verticale d’une fenêtre de toit ou « vélux » doit être déduite de la SHON, ce qui est évidemment absurde).

La méconnaissance des dispositions de l’article UA9 est donc bien établie, n’en déplaise à MM. Gilles GUERIN et Jérémie JAMES.

 

L’auteur du règlement

incapable de l’interpréter correctement ?

M. GIlles GUERIN aurait donc assuré à MM. LEVILLY et LE COUTOUR que le terrain de M. F. de ALMEIDA GOMES lui permettait de bénéficier de 3 bandes de 18m constructibles à 100%, la première à l’alignement de l’avenue de Tourville, la seconde à l’alignement de l’impasse Dumont, et la troisième... à l’alignement du ruisseau des Blanchisseries !

Il serait utile que M. GUERIN, qui se dit bien malgré lui l’un des rédacteurs du règlement du plan d’occupation des sols (voir ma note du samedi 14 juin), relise le dernier alinéa de l’article UA 6 du POS, selon lequel « Un recul minimum de 10 m est imposé par rapport aux berges des cours d’eau... ».

 

Le petit pont de bois (air connu).

Mais nous ne dissimulerons pas non plus (aux rares lecteurs qui nous ont suivi jusque là) un autre argument des services municipaux: « le POS mentionne la création d’un emplacement réservé pour voirie au lieu et place notamment du "cours d’eau" invoqué par les requérants » (référence à l’emplacement réservé n° 60 créé par la modification n° 1 du POS approuvée le 17 janvier 2005).

Le problème, c’est qu’il n’existe aucun document (même non rendu public) prévoyant un tel aménagement de cet emplacement réservé n° 60, sur lequel les seules données officielles sont les suivantes: « Surf: 1646 m², Emprise 13 m, Longueur 117 m, Liaison piétonne, Espace Vert ».

Il serait trop long d’expliquer ici pourquoi l’hypothèse la plus plausible et la plus raisonnable est le maintien en espace vert des rives du ruisseau sur 3 mètres de large (espace longeant le projet de construction), et l’aménagement sur l’autre rive d’une liaison piétonne de 3,5 à 5 mètres de large...

Mais il est par contre établi par le permis de construire en cause que la façade sur le ruisseau des Blanchisseries ne longe nullement une voies publique ou privée existante, à modifier ou à créer selon le POS. Les plans de ces permis successifs vont en effet jusqu’à figurer une passerelle enjambant la « rivière » pour ménager un accès piéton aux bureaux 5 et 6 à partir d’un « trottoir » sur l’autre rive. Un « trottoir » qui n’est évidemment rien d’autre que la « liaison piétonne » de l’emplacement réservé n° 60...

A défaut de rigueur, M. GUERIN est manifestement doué d’une imagination débordante qui l’incite à fonder son argumentation sur des documents inexistants. Mais Mme DASSE ou M. JAMES, en leur qualité de juristes, ne devraient-ils pas tempérer ses ardeurs ?

Quoi qu’il en soit, pas de bande de constructibilité le long du ruisseau des Blanchisseries...

 

No man’s bande entre 2 bandes...

N’en déplaise à M. GUERIN, on ne doit donc prendre en considération que 2 bandes de 18m constructibles à 100%, la première à l’alignement de l’avenue de Tourville, la seconde à l’alignement de l’impasse Dumont.

Or la distance entre ces deux limites étant d’un peu plus de 43 mètres [43 - (18 x 2) = 7], et la largeur du terrain en partie centrale d’environ 35 mètres, l’emprise au sol sur cette partie centrale (de 245m², soit 35 x 7) ne pouvait donc dépasser 147m², en application des dispositions de l’article UA9.2 du POS (au-delà de la bande de 18m constructible à 100%, « le coefficient d’emprise au sol est fixé à 60% dans les secteurs UAa et UAc »).

Cela rendait dès lors nécessaire un authentique « vide sur sous-sol » (sans couverture) de 98m², au lieu du puits de lumière projeté (et couvert) de seulement 56,7 m².

Soit un manque d’environ 40 m², de toute façon...

La méconnaissance des dispositions de l’article UA9 du POS est ainsi établie, même si l’on s’obstinait à considérer comme un véritable « vide sur sous-sol » le trou opportunément pratiqué dans la terrasse...

 

Manque de verdure dans le parking...

On pourrait d’ailleurs signaler à M. GUERIN qu’il existe aussi un article UA13.1 dans le POS dont il fut l’un des rédacteurs, et que cet article exige de « traiter en espace vert, dont au moins les deux tiers d’un seul tenant, 25 % des espaces libres dans les secteurs UAa et UAc ».

S’il tenait ainsi à maintenir sa version du « vide sur sous-sol », il devrait alors admettre que ce « vide » non décompté dans l’emprise au sol constitue un « espace libre » à « traiter en espace vert » sur 25% de sa surface, qui est de 56,7 m² au lieu des 98m² exigés.

Mais il devrait alors constater aussi qu’aucun espace vert, de 14,2m² (56,7 x 25%) ou de 24,5m² (98 x 25%), n’a été réalisé sous ce prétendu « vide » au fond du parking du rez-de-chaussée, à côté de l’emplacement de stationnement n° 30...

Il est bon d’ajouter que, toujours selon l’article UA13, « Les espaces verts doivent être aménagés en pleine terre, et plantés d’arbres de haute tige à raison d’un arbre par tranche de 200 m² d’espace vert au minimum », et que « les places de stationnement requises au titre de l’article 12 ne peuvent en aucun cas être aménagées sur les emprises affectées aux espaces verts tels que définis au paragraphe 13.1... » (UA13.2).

Les effets de ce POS sont décidément imprévisibles, et quand d’un côté on bricole un projet mal ficelé comme celui-ci pour le rendre plus présentable, on s’expose à le voir s’effondrer de l’autre côté...

 

Du bon usage des prétendus experts...

Les meilleures choses ont une fin, et il faut maintenant conclure.

S’il fallait donc une morale à cette histoire, je proposerais celle-ci: il convient de ne jamais juger que par soi-même. L’application d’un règlement d’urbanisme n’est pas chose si ardue qu’il faille en toute occasion s’en remettre à de prétendus spécialistes, supposés fiables. Mais sans doute faut-il aussi prendre le temps nécessaire à un examen approfondi, ce que ne permet pas toujours l’accumulation des mandats et des obligations professionnelles. J’ai souvenir d’un courant politique s’étant naguère constitué à Caen pour une bonne part sur la question du cumul des mandats. Une préoccupation citoyenne toujours d’actualité, assurément...

Je pense enfin MM. LEVILLY et LE COUTOUR capables de tirer d’utiles conclusions de cet épisode peu glorieux du contentieux GOMES. Je pense aussi qu’il est toujours possible au premier, avant le vendredi 20 juin, d’envoyer aux magistrats du Tribunal Administratif de Caen le rectificatif qui s’impose, ou de venir à cette audience soutenir personnellement le point de vue de la ville.

 

 

 

La "Villa des Dames" (ou de Tourville) au TA

Le service des affaires juridiques et contentieuses de la Ville de Caen présente

le vendredi 20 juin 2008 à 9 h 15,

à l’audience publique du Tribunal Administratif

(3 rue Arthur Le Duc à Caen),

sa dernière création

(mise en musique par M. Jérémie JAMES):

"L’immeuble

à double fond"

fantaisie burlesque

émaillée de numéros de prestidigitation

et de tirades à la manière des médecins de Molière.

Un mot d’abord sur la trame de la farce...

Il s’agira donc ce 20 juin de savoir ce qu’il en est de la légalité du permis de construire modificatif de la « Villa des Dames », projet d’immeuble de la Sarl « LA VILLA DE TOURVILLE » (SIREN 492116959, gérant Fernando de ALMEIDA GOMES) sur des terrains sis aux numéros 37 à 43 de l’avenue de Tourville.

Un permis de construire modificatif accordé le 9 février 2007 par M. Daniel DETEY, alors premier adjoint de Mme Brigitte LE BRETHON.

Il n’est pas inutile de préciser que le permis de construire initial avait été délivré par M. DETEY, le 15 novembre 2005, à une « Société F. GOMES » (soit France Groupement Organisation Management Européen et Services, SIREN 422123786) dont le gérant était déjà M. Fernando DE ALMEIDA GOMES.

Il n’est pas inutile non plus de préciser que cette SARL FGOMES est en liquidation judiciaire depuis le 23 octobre 2007 (cessation des paiements le 18 septembre 2006), et que M. Fernando DE ALMEIDA GOMES est frappé d’incapacité à exercer les fonctions de gérant à compter du 28 novembre 2006, par ordonnance du même jour de M. le Président du Tribunal de Commerce de Caen.

C’est donc fort opportunément que M. Fernando DE ALMEIDA GOMES avait obtenu, par arrêté du 10 novembre 2006, le transfert du permis de la SARL FGOMES à la SARL « La Villa de Tourville » immatriculée au RCS de Caen le 3 octobre 2006...

Voilà pour les autorisations d’urbanisme, et la grosse cavalerie des sociétés qui se succèdent dans ce dossier, mais de quoi s’agit-il concrètement ?

La question centrale de l’emprise au sol...

Le projet initial (permis du 15 novembre 2005) était de construire un immeuble de 4 niveaux (rez-de-chaussée + 3 étages sur sous-sol à usage de parking creusé sur toute la surface du terrain). L’article UA9 du POS (plan d’occupation des sols) ne prend en effet pas en compte dans le calcul de l’emprise au sol :

« - les parties entièrement enterrées des constructions;

« - les parties d’aires de stationnement semi-enterrées couvertes d’une dalle n’émergeant pas de plus de 1,30m au dessus du niveau du sol naturel et traitées en espace vert dans les conditions définies par l’article UA 13. »

Mais, compte tenu de la nature inondable du terrain, que personne ne pouvait ignorer, on devait s’attendre aussi à bénéficier gratuitement, de temps à autres, d’une piscine en sous-sol...

C’est pourquoi le permis modificatif du 9 février 2007 prévoit la construction d’unimmeuble de 5 niveaux (4 étages de logements + rez-de-chaussée à usage de parking, très partiellement enterré par endroits), par transformation du sous-sol en rez-de-chaussée, et rehaussement de 2 mètres de l’ensemble. Comme l’explique l’architecte du projet, « Afin de répondre au PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondations), le RDC du bâtiment projeté sera à la cote 7.20 sachant que la cote trottoir est à 5.20 moyenne ».

Mais l’emprise au sol du bâtiment est dès lors de 100% sur toute la surface du terrain, ce que ne permettent pas les dispositions de l’article UA9 du POS.

Sauf incompétence, le fonctionnaire qui a instruit cette demande de permis de construire modificatif ne pouvait donc en ignorer la flagrante illégalité...

L’équipe de Brigitte LE BRETHON en était sans doute bien consciente, et c’est peut-être bien pour cela qu’après avoir rejeté notre recours gracieux, en affirmant par un courrier du 10 mai 2007 que le projet de M. GOMES était « conforme aux règles d’urbanisme existantes », elle nous a fait attendre de longs mois sa réponse à notre requête en excès de pouvoir, déposée dès le 29 mai 2007 au Tribunal Administratif de Caen.

La nature a horreur du vide, le contentieux itou.

La précédente municipalité nous a donc fait attendre sa réponse jusqu’au 4 mars 2008. Il était temps ! Ce furent sans doute neuf mois d’intenses cogitations, bien nécessaires à l’élaboration d’un argumentaire ainsi conçu, au chapitre de l’emprise au sol:

« L'article UA 7.1 du règlement du POS prévoit que l'épaisseur de la bande de constructibilité au regard des limites séparatives est fixée à 18 mètres dans le secteur UAa.

« L'article UA 9 mentionne qu'à l'intérieur de cette bande de constructibilité, en zone UAa, le coefficient d'emprise au sol est fixé à 100% et au-delà de cette bande, à 60%.

« Le règlement du POS définit l'emprise au soi d'une construction "par le rapport en pourcentage entre la surface de terrain occupée par la projection verticale du volume hors œuvre brute de la construction et la surface de la propriété d'assiette de celle-ci."

« En dehors des bandes de constructibilité de 18 mètres, il est convenu notamment de réaliser un vide sur sous-sol. Ce vide ne saurait constituer un volume devant être pris en compte dans le calcul de l'emprise au sol.

« Dans ces conditions, le projet contesté est bien conforme aux dispositions de l'article UA 9 du règlement du POS.

« Le moyen sera donc rejeté comme manquant en fait. »

Pareil exposé pourrait sans doute impressionner un néophyte, ça en impose, et ce n’est pourtant rien d’autre que du Canada Dry. Un mauvais pastiche. Jusqu’à l’article UA7.1 du POS qui est impudemment trafiqué (il n’y est nullement question de « limites séparatives »).

Mais le summum est atteint avec l’invention d’un « vide sur sous-sol » qu’aucun des plans présents au dossier ne fait évidemment apparaître, tant il serait absurde de réaliser un vide sanitaire... sous un parking, et uniquement sous la partie située au-delà de la bande des 18 mètres !

En outre, du fait que « la projection verticale du volume hors œuvre brute de la construction » (rez-de-chaussée à usage de parking couvrant toute la superficie du terrain et en émergeant partout de plus de 1,30m au dessus du niveau du sol naturel) coïncide très exactement avec le terrain d’assiette de cette construction, c’est bien d’une emprise au sol de 100 % qu’il s’agit, ce que ne permet pas l’article UA9 du POS...

Voilà enfin en quels termes, dans un mémoire du 11 avril 2008, nous saluions les louables efforts produits par M. Jérémie JAMES (ou ses inspirateurs) pour éclairer une des plus sérieuses zones d’ombre d’un dossier décidément bien obscur:

« Cet exposé délirant témoigne évidemment du désarroi de son rédacteur (service de l’urbanisme et du droit des sols, et/ou service des affaires juridiques?) qui, parfaitement au fait du caractère imparable du moyen soulevé, n’a pas craint de faire endosser à Mme le maire ce tissu d’inepties laborieuses, et d’en infliger l’examen [au] Tribunal. »

Jérémie persiste et signe...

Ces propos fermes mais mesurés n’ont apparemment pas eu l’heur de plaire dans les bureaux où s’élabore à Caen la pensée urbanistique, domaniale et contentieuse.

Cela nous a valu de recevoir le 20 mai un ultime mémoire de la Ville, auquel il ne nous était pas permis de répondre, l’instruction de l’affaire étant close de la veille.

Jérémie y réitère ses élucubrations relatives au prétendu « vide sur sous-sol » et au respect du coefficient d’emprise au sol:

« Il reste qu’il est patent que les plans figurant au dossier du permis de construire modificatif (Plan sous-sol, Plan de masse, Plan de coupe AA, Plan de coupe BB, Plan de coupe EE) font manifestement apparaître l’existence d’un vide sur sous-sol et qu’ainsi le coefficient de 60% d'emprise au sol requis au-delà de la bande de constructibilité principale de 18 mètres est parfaitement respecté.

« Dans ces conditions, le projet contesté est bien conforme aux dispositions de l'article UA 9 du règlement du POS. »

Mais il ne s’en tient pas cette fois à la théorie du double fond. Et sans exiger la tenue d’un duel, il entend néanmoins obtenir réparation pour son honneur soi-disant bafoué:

« Enfin l’exposante sollicite la suppression, conformément à l’article L.741-2 du code de justice administrative, des propos diffamatoires tenus par Monsieur Hergas, président en exercice de l’association Hastings Saint Nicolas, à la page 9 de son dernier mémoire par lesquels celui-ci indique que “l’exposé délirant“ de la ville relatif à la réalisation d’un vide sur sous-sol par le pétitionnaire “témoigne évidemment du désarroi de son rédacteur... »(texte complet ci-dessus).

Ce n’est plus du Molière cette fois, mais du Corneille. Au ton sentencieux des médecins succède le morceau de bravoure. Le fonctionnaire municipal n’est toutefois pas habilité à signer lui-même ses productions. C’est donc l’adjoint au maire, ayant reçu délégation à cet effet, qui endossera la responsabilité des écrits de M. Jérémie JAMES. Il aura peut-être suffi de les mettre à la signature au tout dernier moment...

Morale de l’histoire

Il n’est pas exclu que les juges administratifs fassent une juste appréciation des faits dans cette affaire, malgré les affirmations impudemment répétées de l’existence d’un fantomatique vide sur sous-sol. Il n’est pas exclu qu’ils constatent ainsi la flagrante méconnaissance des dispositions de l’article UA9, et annulent ce permis modificatif.

Mais il aura pour cela fallu se défendre bec et ongles contre des gens dont la mission est pourtant de faire respecter des règles librement définies par les élus, comme le sont celles du plan d’occupation des sols.

Tous les coups sont-ils permis quand il s’agit de défendre en justice les intérêts de la Ville? Y compris les coups bas? Et sont-ce bien les intérêts de la Ville que l’on défend, dans un dossier comme celui-là?

Autant de questions posées à l’équipe de Philippe DURON, qui, deux mois à peine après son installation, devra peut-être s’interroger aussi sur l’étendue de son pouvoir réel...

M. GOMES à Caen: petite revue de presse à compléter...

Depuis que M. Fernando de Almeida GOMES a fait son apparition dans notre bonne ville de Caen, la presse locale (le quotidien Ouest-France et son satellite hebdomadaire Liberté-Le Bonhomme Libre) n'a pas manqué de lui ouvrir largement ses colonnes, comme elles lui étaient largement ouvertes pour ses publicités grand format, payantes s'agissant de ces dernières. On ne cherche pas des poux dans la tête d'un de ses annonceurs. C'est sans doute la raison qui explique qu'il ait pu à chaque fois, sans la moindre critique, exposer dans ces journaux une version très personnelle des faits. Et qu'il puisse encore le faire...

Les 4 articles consultables ci-dessous sont donc à lire avec un minimum de précautions.

Lemonnier a vendu OF 02-02-06.jpg

GOMES presqu'île OF 09-06-06.jpg

de GOMES à NEXITY OF 07-02-07.jpg

ce bon M GOMES OF 12-04-2007.jpg

On comparera utilement le "rédactionnel" avec la publicité des deux exemples suivants:

(1 - Ouest-France Immo Juillet 2006)

(2 - Liberté, vendredi 10 mars 2006)

La Sarl "La Villa de Tourville" n'existait pas encore début 2006 (voir les précédentes notes sur ce blog).

C'est la  société  F.G.O.M.E.S, aujourd'hui en liquidation judiciaire, qui avait obtenu ce permis de construire.

Mais c'est le sigle B.S.I qui apparaît sur la publicité. Une société immatriculée à La Rochelle...